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2018房企拿地之道: 成交金额缩水近三成 “国家队”逆势补仓

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  本报记者 王营 实习生 王凡 北京报道

  土地储备是房企生存之本,拿地态度则是房企心态的“晴雨表”。2018年以来,受去杠杆以及调控影响,房企明显审慎拿地,新增土储金额和面积双双回落,行业进入精细化竞争阶段。

  随着房地产市场进入平稳期,大部分城市商品房成交去化速度放缓,房地产龙头企业拿地节奏明显放缓。中原地产研究中心统计数据显示,25家房地产行业龙头房企在2018年合计拿地2590宗,土地成交金额15600亿,同比2017年的21664亿下调28%。从月度看,最后几个月连续低于千亿,这也是最近4年来首次出现。在2018年之前月份,基本拿地金额都在1200亿-2000亿。

  1月10日,某前十强高管对21世纪经济报道记者表示,“通常来说,土地市场是房地产市场的先行指标,折射着房企对房地产市场的信心,但并不意味着信心足市场就好。”

  58安居客房产研究院首席分析师张波认为,未来房地产市场仍将强者恒强,热点恒热,“热点一二线城市的核心地块、有着大概念支撑的区域依然是房企的重点抢夺点,房企拿地更愿意付出更多拿地成本选择风险小、机遇大的区域,而风险相对较大的五六线及以下城市,房企拿地会变得更为理性。”

  仅三甲房企拿地超千亿

  融资承压、市场下滑、土地降温以及政策紧缩等诸多因素,导致2018年房企拿地较去年相对谨慎,且加速资源流向规模房企,强者恒强的局面未变。

  中国指数研究院数据显示,2018全年拿地金额超千亿的房企仅3家,较2017年减少2家。TOP50企业拿地总额19563亿元,较2017年回落22.9%,拿地面积回落14.7%。TOP10企业拿地总额8267亿元,为TOP50企业的42.3%,较2017年占比下降6.2个百分点,房企拿地势头放缓。

  “2018年房企拿地特征可以分为两个阶段。7月之前,房企总体上拿地积极,反映在拿地面积与金额同比增长明显,特别是一些本地中小房企,受益于三四线城市去库存和销售火爆,囿于房地产开发惯性思维而比较激进;7月之后,市场预期明显下滑,投机客全面退潮,销售降温、成交萎缩,房企拿地趋于谨慎,土地成交明显减少,部分城市地价有所下调。”上述前十强高管表示。

  从房企角度看,拿地金额方面,万科、碧桂园、保利优势延续,连续两年位列榜单前三。其中,万科以1316亿元拿地金额位居榜首,碧桂园则以1204亿元锁定第二位,保利以1001亿元稳居第三位,三甲房企拿地金额均超千亿。

  就房企拿地格局来看,房企拿地呈现积极与保守的分化,尤其涌现出几匹“黑马”,值得未来期待。2018年,恒大、万科、保利、招商蛇口等大型房企拿地较去年保守。其中,恒大拿地金额同比下降超50%,万科、保利、招商蛇口降幅也在30%左右;另一方面,中国中铁、广州地铁、华侨城等“国家队”积极补仓,拿地金额同比增长均超30%,而平安不动产、新希望地产等房企进入50强的视野,值得关注。

  另一值得关注的现象是,2018年房企已经深刻意识到规模的重要性。尽管严厉调控背景之下,房企整体审慎拿地,但大型房企拿地仍然很“拼”。房地产市场资源正加速流向规模房企。克而瑞数据统计显示,2018年销售TOP100房企拿地总货值超过10万亿元,较2017年降幅达到13%。分梯队来看,TOP10新增货值、建面集中度均在50%以上,可以说前十的规模房企瓜分百强的50%的地块,而TOP3企业更是占到百强的24%。在销售额不断创新高以及在高周转模式带动下,多数规模房企在2018年上半年仍热衷于补库存。

  销售TOP10房企新增土储货值占比较销售集中度高出7个百分点,预示着未来规模上仍有较大上涨空间。其余各梯度新增土储集中度均小于销售集中度,融资成本高、资金不够充裕的情况下,竞争激烈导致拿地愈发困难。总体而言,中小房企未来生存环境不容乐观。

  流拍率快速提升

  土地市场是房企心态的“晴雨表”,整体来看,2018年土地市场成交金额和面积保持相对稳定,但流拍数量增多、溢价率下滑则体现出房企对于未来预期的不确性。此时,分化将成为2018年和2019年市场主要特征。

  张波认为,具体分三点来看房企在2018年拿地表现。其一,房企土地竞拍由热变冷。2017年众多房企抢一个地块的现象在2018年基本消失,从58安居客重点监测的100个城市来看,2017年月度流拍率很少超过10%,而2018年下半年流拍率快速提升,10月流拍率升至26%。

  其二,房企拿地的城市选择出现分化。一部分房企将重心重新调整回一二线,绿地、阳光城、中梁地产开始加大在一二线城市的布局;另一部分房企则依然坚定看好三四线城市,同步加大布局力度,其中不少采用城市群定位策略,在深耕核心城市群的同时,抓住三四线城市的去库存政策的最后红利期,用高周转方式快速拿地、销售,以期实现企业短期业绩的快速提升。

  其三,部分房企拿地体现出“心有余而力不足”,部分房企的拿地资金受限明显。拿地资金主要来源于融资以及预售款项, 2018年不少房企融资难度增大,同时部分项目去化速度变慢导致回款同步变慢,在拿地资金层面让不少房企感觉“捉襟见肘”。

  未来,大型房企拿地节奏依然会保持一定节奏,但房企未来战场将出现明显分化。近期来看,一二线城市的土地资源有限,供应难以明显增加,房企竞争将加剧,地价将温和上涨。三四线城市去库存之后房企补库存,而市场透支、回温有待时日,房企将减少拿地,土地成交将有所减少;在土地财政依赖短期难以改变的背景下,地价也将保持基本稳定。整体而言,展望2019年全国土地成交面积与成交金额均将负增长。

  (编辑:林虹)

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